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Gewerberaummietrecht: unzulässige Mittel des Vermieters zur Forderungsdurchsetzung

Ein Beitrag von Alexander Bredereck, Fachanwalt für Miet- und Wohnungseigentumsrecht Berlin und Essen, zum Urteil des Kammergerichts Berlin, KG Berlin, Urteil vom 23. Oktober 2014 – 8 U 178/14 -, juris.

Gewerberaummietrecht: Einstellung der Versorgung mit Wärme, Energie und Wasser zur Durchsetzung von Forderungen des Vermieters unzulässig.

Die Ausgangslage:

Wenn der Vermieter gegen den Mieter Forderungen hat, ist er sehr schnell in der Versuchung Druck damit aufzubauen, dass für den Mieter lebenswichtige Versorgungsleistungen wie Heizung, Wasser und Strom gekappt werden. Obwohl regelmäßig auch im Mietvertragsrecht Zurückbehaltungsrechte an eigenen Leistungen zur Durchsetzung der Leistung der anderen Vertragspartei in Betracht kommen, gilt dies nicht grenzenlos. Im Rahmen einer Gesamtabwägung werden die von den Gerichten die dem Mieter drohenden Schäden gegen die dem Vermieter drohenden Schäden abgewogen. Jedenfalls soweit der Vermieter nicht glaubhaft machen kann, dass ihm durch die Gewährung der Versorgungsleistung zusätzliche Schäden entstehen, wird das Interesse des Mieters überwiegen. Daran ändert auch eine möglicherweise zwischenzeitlich erfolgte Beendigung des Mietverhältnisses nichts.

Die aktuelle Entscheidung des Kammergerichts Berlin:

Der Vermieter von Gewerberaum ist während des laufenden Mietverhältnisses nicht berechtigt, zur Durchsetzung seiner Ansprüche – wie etwa der Zahlung der Kaution – seine Leistung aus der Verpflichtung zur Versorgung mit Wärme, Energie und Wasser zurückzuhalten, denn es handelt sich um eine nicht nachholbare Leistung. Auch nach Beendigung des Mietvertrages kann sich aus Treu und Glauben eine nachvertragliche Verpflichtung zur Versorgung mit Wärme, Energie und Wasser ergeben (KG Berlin, Urteil vom 23. Oktober 2014 – 8 U 178/14 -, juris).

Fachanwaltstipp Vermieter:

Vermieter, die dem Mieter wichtige Versorgungsleistungen zur Durchsetzung ihrer Forderungen einfach kappen, riskieren eine einstweilige Verfügung des Mieters. Im Rahmen der in solchen Verfügungsverfahren durchzuführenden lediglich summarischen Prüfung der wechselseitigen Ansprüche wird ein Vermieter, der nicht zusätzliche Schadensrisiken darlegen kann, regelmäßig unterlegen sein. Etwas anderes würde aber gelten, wenn der Vermieter darlegen kann, dass ihm aufgrund mangelnder Zahlungsfähigkeit des Mieters selbst zusätzliche Schäden drohen.

Fachanwaltstipp Mieter:

Stellt der Vermieter den Strom oder die Wärmeversorgung oder das Wasser ab, muss umgehend über den Antrag auf Erlass einer einstweiligen Verfügung nachgedacht werden.

1.12.2014

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